Comunitatea de afaceri din România, reunită pentru a găsi soluţii pentru actuala piaţă imobiliară

21 nov 2012 | Autor: Raluca Joiţa, IMOPEDIA.ro | Numar afişări: 283 În cadrul forumului dedicat sectorului imobiliar din România, organizat de Business Review, profesionişti imobiliari şi ai domeniilor conexe au dezbătut subiecte de actualitate, au analizat piaţa imobiliară atât prin ochii investitorilor, dar şi prin ochii clienţilor. oradea imobiliare Participanţi din cele mai importante domenii, speakeri prestigioşi şi teme de actualitate – aşa ar fi descris, în câteva cuvinte, evenimentul „Focus on the Real Estate Market”, organizat de Business Review. Aflat la a 12-a ediţie, evenimentul a reunit experţi din piaţa imobiliară şi domeniile conexe, pentru a răspunde la întrebări legate de profitabilitatea unor noi investiţii în domeniu, proiecte rezidenţiale în derulare şi potenţialul dezvoltatorilor pentru viitor. birouri de inchiriat oradea „Evenimentul adună an de an specialişti. Organizând evenimentul de ani de zile, ne cunoaştem între noi. Am mers cu invitaţii către cei care sunt exact din cele trei mari segmente (retail, office, rezidenţial), dar am vrut să participe şi dezvoltatori, investitori, au fost reprezentate câteva bănci, au participat consultanţi, dar şi presa”, arată Oana Molodoi, director de evenimente Business Review. Eveniment de tradiţie pentru comunitatea imobiliară din România, „Focus on the Real Estate Market” a fost structurat pe două teme de discuţii. „Focus on Real Estate Market este la a 12-a ediţie, deci pot spune că avem destul de multă experienţă cu temele de real estate. Anul acesta ne-am dorit să îl specializăm puţin, să discutăm pe anumite sectoare, nu să luăm piaţa per ansamblu, fiindcă ar fi fost multe generalităţi. Am discutat în prima parte despre retail şi office, iar în a doua parte, am abordat segmentul rezidenţial”, subliniază Oana Molodoi. chirie depozite oradea Proiectele comerciale noi trebuie să fie diferite faţă de cele din perioada boom-ului imobiliar Segmentul de retail a fost analizat din perspectiva investitorilor, discuţie la care moderator a fost Radu Lucianu, Managing Partner Capital Property Advisors, avându-i drept invitaţi pe Dimitra Marini – General Manager EFG Eurobank Property Services, Ioana Momiceanu – RICS Romania, Ingo Nissen, Managing Director Sonae Sierra, Mihaela Petruescu – Head of Retail CPA şi Georgios Argentopoulos – CEO Băneasa Developments. S-a discutat despre reţeta unui centru comercial de succes, despre potenţialul spaţiilor de birouri în ochii constructorilor şi dezvoltatorilor, dar şi despre adaptarea la noua realitate, despre modalitatea de a ridica proiecte comerciale diferite faţă de cele din perioada boom-ului imobiliar. „Focus on the Real Estate Market este un eveniment de tradiţie, particip anual şi mă bucur să văd că a ajuns la a 12-a ediţie. Datorită faptului că sunt invitaţi profesinişti atât în prezidiu, cât şi în sală, se ridică nivelul de profesionalism al jucătorilor din domeniu”, consideră Dragoş Diaconu, Head of Research în cadrul EFG Eurobank Property Services. terenuri pentri case oradea Proiectele rezidenţiale noi reprezintă aproximativ 10% din piaţă A doua parte a evenimentului a fost moderată de Cătălin Scripcaru, preşedinte Century 21, avându-i drept invitaţi pe Ileana Preda – preşedinte APAIR, Andrew Prelea – preşedinte Ozone Homes, Dragoş Diaconu – Head of Research EFG Eurobank Property Services, Andrei Braşoveanu – Managing Partner Ciurtin, Braşoveanu & Partners şi ştefan Gheorghiu – General Manager Impact. Au fost evidenţiate informaţii de actualitate, s-a abordat subiectul apartamentelor noi vs. locuinţele din blocurile vechi, în contextul în care piaţa apartamentelor vechi reprezintă circa 90% din piaţă, dar au existat şi dezbateri legate de interesul cumpărătorilor pentru anumite zone ale Capitalei. vile de vanzare oradea „În cadrul evenimentelor de genul acesta, discuţiile sunt la un nivel ridicat, este suficient să vezi lista de invitaţi şi de vorbitori şi ştii că nu sunt nişte începători în domeniu. La acest nivel, sunt foarte mici diferenţele de concept şi de înţelegere a pieţei dintre dezvoltatori, evaluatori, avocaţi sau consultanţi. Cu cât sunt mai agresive abordările, cum a fost şi ediţia aceasta, dar într-un sens pozitiv, cu atât este mai reuşit evenimentul”, consideră Andrei Braşoveanu, managing partner Ciurtin, Braşoveanu & Partners. firma imobiliare bihor oradea „Aceste evenimente sunt foarte utile, te motivează, te pun în legătură cu oameni noi. Apreciez efortul depus de organizatori, cei de la Business Review au făcut o treabă foarte bună. Cred că tematicile au fost de interes, a fost o idee bună să fie separat comercialul de rezidenţial, a fost cu adevărat constructiv”, încheie Ileana Preda, preşedinte APAIR. firma de contabilitate

Procesul de achiziţie a unei locuinţe, diferit faţă de anii anteriori. Ce criterii primează în alegerea unei proprietăţi?

20 nov 2012 | Autor: Raluca Joiţa, IMOPEDIA.ro | Numar afişări: 312 oradea imobiliare Clientul imobiliar al anului 2012 nu seamănă deloc cu cel care îşi investea economiile înainte de criza financiară, spun consultanţii imobiliari. Recesiunea i-a învăţat pe români că trebuie să fie mai atenţi cu banii lor, chiar dacă aceştia sunt oferiţi de bancă. De asemenea, clienţii au învăţat să selecteze agenţii imobiliari de calitate şi să nu mai plătească pentru serviciile diletanţilor. chirie oradea Abordarea românilor în ceea ce priveşte achiziţiile imobiliare se schimbă de la un deceniu la altul. Piaţa imobiliară fiind relativ tânără faţă de alte ţări, clienţii continuă să înveţe „regulile jocului”, astfel că şi preferinţele lor se modifică semnificativ. Dacă clientul anilor 2000 nu semăna deloc cu cel al anilor ’90, perioada de criză a atras după sine alt comportament: cumpărătorii cântăresc îndelung oferta şi sunt mult mai atenţi către ce se duc banii lor. „Gradul de educare al clienţilor, respectiv al cumpărătorilor, este mult mai ridicat decât în anii precedenţi, decât în anii de glorie 2005-2008. Acest grad de educare înseamnă, în primul rând, cunoaşterea şi exprimarea mult mai explicită a criteriilor după care încearcă să identifice bunul imobiliar dorit”, subliniază Sorin Roşu, director general Apulum 94. case oradea Clienţii sunt mai precauţi, studiază mai atent oferta imobiliară, deşi se întârzie procesul de achiziţie Cumpărătorii au în vedere aceleaşi criterii de achiziţie a unei locuinţe ca acum cinci ani, însă ordinea acestora nu mai este aceeaşi. În perioada de vârf a pieţei imobiliare, specialiştii internaţionali susţineau că singurele criterii luate în calcul erau „location, location, location” (trad: zona), însă în prezent, consultanţii imobiliari români subliniază că primele trei considerente sunt „preţul , preţul şi iar preţul”. „Criteriile de achiziţie a unei locuinţe s-au schimbat foarte mult faţă de anii trecuţi. Dacă înainte, suprafaţa şi zona erau criterii importante, în acest moment, preţul a devenit un criteriu fundamental în achiziţia imobilului. Bineînţeles, celelalte elemente descriptive ale cererii unui client rămân în acelaşi timp valabile – zona, gradul de dotare a locuinţei sau suprafaţa acestuia”, continuă reprezentantul Apulum 94. Dar dacă preţul primează în alegerea locuinţei, nu înseamnă că importanţa altor criterii este la mare depărtare. Românii au învăţat că pot fi pretenţioşi atunci când este vorba de banii lor, aşa că au răbdare şi caută cea mai bună ofertă, care să le întrunească toate cerinţele. „Consider că punctele de echilibru în achiziţia unei locuinţe sunt zona, preţul şi starea proprietăţii. Toate trei coexistă, iar vânzarea se face doar dacă aceste trei puncte corespund. Dacă zona este bună, trebuie să fie şi preţul competitiv, să fie corespunzătoare şi starea proprietăţii”, spune Ileana Preda, reprezentant RENET Real Estate Network. Plafonul impus de Prima Casă, una dintre cele mai importante condiţii Acţiunea de responsabilizare a clienţilor a fost făcută, în mare parte, de instituţiile financiare. Creditele nu mai sunt accesate la fel de uşor ca altă dată, însă după ce au experimentat gustul amar al recesiunii, nici românii nu mai sunt la fel de dispuşi să se îndatoreze mai mult decât le permite condiţia. Pe de altă parte, creditul Prima Casă rămâne cel mai accesat produs al anilor de criză. „Cei mai mulţi cumpărători provin din rândul celor care-şi asigură finanţarea prin programul Prima Casă. Au învăţat însă ca primul drum pe care-l fac să nu fie la agenţia imobiliară sau la dezvoltator, ci la banca finanţatoare. Drept urmare, majoritatea ştie de la început în ce buget se poate încadra. Mai mult, oamenii nu mai sunt dispuşi să se îndatoreze ca în anii trecuţi. Fiecare îşi cumpără strictul necesar”, declară Sorin Roşu. Cumpărătorii imobiliari cu venituri medii se gândesc la momentul actual, nu-şi permit să achiziţioneze gândindu-se în perspectivă, astfel că cele mai tranzacţionate locuinţe rămân garsonierele şi apartamentele cu două camere, arată consultanţii imobiliari. agentii imobiliare oradea Apartamentul de la parter sau de la ultimul etaj este evitat de clienţi din cauza unei promovări nereuşite Clienţii tind să evite locuinţele amplasate la extremele unui bloc, deşi multe dintre blocuri sunt în prezent izolate termic şi renovate. Mulţi dintre consultanţii imobiliari ascultă această cerinţă fără să pună întrebări suplimentare, după care află cu surprindere că banii cumpărătorului s-au dus exact către un astfel de apartament. apartamente de vanzare oradea „Majoritatea, chiar 90% dintre clienţi spun că nu vor parter sau ultimul etaj, e ca o înregistrare pe care o auzim tot timpul. Însă dacă îi expui clientului diferit – să presupunem că apartamentul ideal se află la ultimul etaj, terasa este recent refăcută şi este cu 10% sub preţul pieţei – îl ia în considerare şi, dintr-o dată, îi place ultimul etaj”, arată reprezentantul RENET Real Estate Network. infiintare societate oradea Consultanţii imobiliari cu servicii de calitate sunt singurii care au reuşit să treacă de anii de criză anunturi imobiliare oradea Clienţii imobiliari se informează mai mult faţă de anii precedenţi şi au înţeles că un consultant imobiliar în poate ajuta în întregul proces. Cumpărătorii nu mai aleg prima locuinţă prezentată, ci sunt dispuşi să meargă la numeroase vizionări, acordă mai mult timp procesului de selecţie, dar caută şi servicii de calitate din partea celor care lucrează în acest domeniu. firma de contabilitate oradea „Când unui cumpărător îi place o proprietate, este foarte important să se consulte cu agentul care îl reprezintă, iar acesta ar trebui să îi ofere o analiză de piaţă. De fiecare dată când clientul înţelege importanţa expertizei consultantului, acesta economiseşte timp, bani şi bătăi de cap. Clientul român vrea servicii pentru banii pe care îi plăteşte şi, de îndată ce consultantul îi prezintă beneficiile serviciilor oferite, atunci el este dispus să plătească”, încheie agentul imobiliar Ileana Preda.

"Toreadorii" imobiliari au fost trântiţi la pământ în România

Investitorii iberici au dominat piaţa imobiliară românească în perioada de „boom“, cu planuri care promiteau un volum de investiţii ce depăşea pragul de 6 mld. euro. Criza a destrămat însă visul conchistadorilor. imobiliare oradea Începând cu 2003, piaţa românească a devenit atractivă pentru dezvoltatorii israelieni şi greci, care au profitat de un teren arid. În 2005, piaţa a fost asaltată de investiţiile masive în achiziţii de portofoliu realizate de fondurile austriece. Tot atunci, dezvoltatorii britanici şi-au făcut simţită prezenţa prin investiţii strategice în terenuri, iar din 2006 companiile de dezvoltare spaniole au acaparat piaţa imobiliară românească prin investiţii orientate cu precădere spre proiecte rezidenţiale. Ibericii au reuşit să facă plasamente de circa 900 mil. euro pe piaţa locală, însă majoritatea banilor au fost îngropaţi în peste 240 de hectare de teren. Planurile spaniolilor prevedeau dezvoltarea a zeci de mii de apartamente, însă majoritatea nu au ieşit de pe hârtie. „Sunt două categorii de investitori spanioli: cei care au trebuit să plece din cauza problemelor mari de acasă, chiar dacă aici nu le era atât de rău, şi cei care încă mai sunt pe piaţă. Noi vrem să rămânem, deşi mergem cu motoarele la relanti. Ni s-au mărit dobânzile. Am prelungit împrumuturile. Au făcut şi băncile nişte compromisuri, pentru că altfel ar fi trebuit să ne execute demult“, povesteşte Ionuţ Dogaru, country manager Grupo Lar România, companie care, în peste patru ani de criză, a finalizat doar unul dintre proiectele anunţate: Natura Residence din Băneasa, cu 187 de apartamente, din care mai are de vândut 25 de unităţi, iar din al doilea proiect, Serena, din zona Viilor, a finalizat doar prima clădire cu 100 de apartamente, din care mai are pe piaţă 40 de locuinţe. „Problema este că am cumpărat terenurile la preţuri mari, iar acum dezvoltările nu mai aduc niciun randament. Chiar dacă au scăzut preţurile de construcţie, antreprenorii nu te mai aşteaptă cu plata, pentru că au şi ei problemele lor. Relaţia cu băncile e foarte complicată, indiferent de naţionalitate. agentie imobiliara oradea Au angajat oameni tineri, fără experienţă, care nu au reuşit să ia nişte decizii la timp. Situaţia de astăzi li se «datorează» în mare parte lor“, susţine Ionuţ Dogaru. oradea online Luaţi în coarne Spaniolii de la Avantia, susţinuţi de grupul Peyber, erau atât de optimişti cu privire la viitorul pieţei româneşti, încât au ignorat criza ce bătea la uşă. În 2009, când şi-au lansat primul proiect cu 110 locuinţe în Titan, aveau deja acumulate 14 ha de teren în Bucureşti. Elanul le-a fost tăiat încă dinainte de a pune prima cărămidă în România. „Am semnat precontracte pentru 20% din apartamente înainte de începerea lucrărilor. Am finalizat lucrările de viabilizare a terenului, dar ne-am oprit, din cauza condiţiilor dificile de finanţare şi a perspectivelor economice, în luna mai 2010. Am reziliat contractele semnate şi am returnat sumele încasate. Privind înapoi, decizia de a ne opri în acel moment a fost corectă“, spune Simona Gheorghe, general manager Avantia România. Ea mai spune că bugetul de 90 mil. euro dedicat României mai poate fi luat în considerare doar dacă circumstanţele economice se schimbă, însă recunoaşte că nu există indicii în acest sens. Simona Gheorghe a fost, până în noiembrie 2009, reprezentantul local al fondului de investiţii Azora Europa, care avea pregătit un buget de 350 mil. euro pentru plasamente pe piaţa românească. După doi ani de tatonări şi cu criza intrându-şi în drepturi, spaniolii s-au retras din România pe pieţele din Cehia şi Polonia. Bugetul investit la noi: zero. După experienţe mai neplăcute, care s-au lăsat cu investiţii ce depăşesc 100 mil. euro în terenuri şi fără niciun proiect finalizat, investitorii de la Martinsa-Fadesa şi Grupo Prasa s-au retras din România din cauza problemelor pe care le-au avut companiile-mamă pe piaţa spaniolă. case oradea de vanzare Chiar dacă investitorii de la Ibiza Group şi Alia Inmobiliaria au apucat să finalizeze proiecte rezidenţiale de lux cu sute de locuinţe, nu au avut o soartă mai bună. Ambele companii au intrat în incapacitate de plată la începutul acestui an. Au apucat să investească împreună 140 mil. euro din cei peste un miliard de euro promişi. În categoria investitorilor cu planuri măreţe, dar fără realizări, se înscrie şi Bogaris. Compania se lăuda cu proiecte-gigant ce vor înghiţi 680 mil. euro, însă investiţiile spaniolilor s-au limitat la un mic centru comercial în Alexandria, pentru care au cheltuit 4 mil. euro. Reprezentanţii Bogaris spun că au reşit să mai vândă o parte din cele 16 ha de teren acumulate în „vârful“ pieţei, dar nu au mai deschis niciun şantier. Teren la purtător apartamente de vanzare oradea Fără prea multe dezvoltări notabile, spaniolii s-au pricopsit în schimb cu sute de hectare de pământ românesc. Ibericii au cumpărat în vârful pieţei fabricile Titan, Spicul, Electrotehnica, Frigocom, Tricodava şi Muntenia din Bucureşti. Gran Via deţine trei dintre acestea, pe care visa să construiască 5.000 de apartamente. „Până acum am investit în România 118 mil. euro în terenuri. Cred totuşi că ne vom recupera banii dacă vom începe să construim. Am tot sperat să găsim metode de finanţare. Băncile ne-au spus că dacă facem prima clădire şi avem succes ne vor asigura finanţarea a 85% din costurile de construcţie ale celei de-a doua clădiri, fără a lua în considerare terenul. O altă condiţie impusă de bancă, care m-a făcut să râd când am auzit-o, este asigurarea unui grad de precontracte de 30%, în condiţiile în care nimeni nu mai cumpără apartamente pe hârtie“, menţionează Antoanela Comşa, directorul general al Gran Via România. Ea speră să înceapă anul viitor un prim bloc cu 98 de apartamente pe platforma Frigocom, investiţie ce nu va depăşi 5 mil. euro. Banii de construcţie se aşteaptă să îi strângă din vânzarea a mici porţiuni din terenurile pe care le are. infiintare firme oradea Dacă spaniolii de la Gran Via au cumpărat terenurile din România cu banii jos, nu acelaşi lucru se poate spune şi despre alţi conaţionali de-ai lor. „Băncile nu vor să accepte că e criză şi că trebuie să ajute dezvoltatorii care au cumpărat terenuri prin credite. Pe mulţi, băncile i-au «ajutat» să intre în faliment, pentru că nu au vrut să scadă preţurile de vânzare ale apartamentelor dezvoltate, iar acum vând ele mai ieftin“, subliniază Comşa. Consultanţii imobiliari sunt de părere că investitorii aflaţi în asemenea situaţii ar trebui ca, alături de bancă, să agreeze un preţ al terenului care să permită vânzarea sau dezvoltarea în parteneriat. Finanţatorii trebuie însă să îşi asume nişte pierderi considerabile, deoarece puţinii cumpărători interesaţi de rezidenţial nu se uită la terenuri mai scumpe de 100 de euro/mp, spune Ionuţ Dogaru. Pentru comparaţie, preţurile plătite de spanioli pe fostele platforme industriale se învârteau în jurul a 500 euro/mp. „E important să ia o decizie acum, pentru că peste câţiva ani, când se vor aglomera şi zona de birouri, şi cea de retail, nu vor mai rămâne opţiuni de valorificare, iar sectorul rezidenţial este într-o situaţie incertă în prezent. Nu e logic să aştepţi vremuri mai bune şi să acumulezi dobânzi pentru un teren“, sugerează Răzvan Iorgu, managing director CBRE România. Chiar dacă exemplele negative sunt mai multe decât cele pozitive, încă mai sunt spanioli care vor să cumpere terenuri. Compania Volumetric, afacerea familiei catalane Sans-Domenech - care a început iniţial în domeniul textilelor - a cumpărat recent fostul sediu administrativ al Pepsi, de pe strada Fabrica de Chibrituri din Capitală. Pe cei 5.300 mp, spaniolii vor să construiască 180 de apartamente cu suprafeţe generoase, dar al căror preţ să se apropie cât mai mult de pragul maxim al programului „Prima Casă“. Noua construcţie va fi începută cu banii obţinuţi din primul proiect finalizat în România, Privilegio Braşov. contabilitate oradea Dezastrul spaniol Celor zece ani de „boom“ imobiliar din Spania le-au urmat patru în care în bilanţul băncilor s-au acumulat credite neperformante. Împrumuturile afectate de arierate au crescut în august 2012 cu 5,3 mld. euro, atingând un nivel-record de 178 mld. euro. Spania a deschis recent uşa către posibilitatea de a îngloba creditele de consum neperformante într-o instituţie de tip „bad bank“. „Nu mai e dispus niciun investitor spaniol să vină în România. Investitorii din Gran Via au propriile lor afaceri în Spania, unii tot în imobiliare, şi banii pe care îi mai au preferă să îi utilizeze pentru susţinerea afacerilor din Spania. De aceea nici nu am putut strânge fonduri pentru dezvoltările din România. Oricum, visul nostru de 5.000 de apartamente nu cred că va putea fi realizat“, recunoaşte Antoanela Comşa. hale de inchiriat bihor Reprezentantul Grupo Lar spune că diversificarea portofoliului de investiţii imobiliare a ajutat compania să supravieţuiască. Chiar dacă, în România, Grupo Lar are doar proiecte rezidenţiale, balanţa este echilibrată de clădirile de birouri şi centrele comerciale care au înregistrat rezultate pozitive pe alte pieţe. „În Spania nu mai există niciun proiect pe rezidenţial. Au tăiat în carne vie şi acolo. Nu mai e nimic cum a fost, dar suntem supravieţuitori. Micşoraţi şi cu reduceri peste tot, dar nu am murit“, spune uşurat Ionuţ Dogaru. chirii oradea

Merită să mai investești în imobiliare? DA, dar numai în anumite sectoare

imobiliare Sectorul imobiliar a fost un „sport” naţional care a adus averi și bunăstare zecilor de mii de investitori români. În perioada boom-ului imobiliar, anunţurile publicate de agenţii români în presa străină garantau profituri anuale de 50 până la 100% din suma investită, miraj care a atras alte mii de investitori particulari din afara ţării. Afaceri bune în imobiliare mai sunt și astăzi. Există investitori profesioniști pentru care imobiliarele continuă să reprezinte o mină de aur. În 2007, Mihai a fost convins de niște prieteni să cumpere împreună o suprafaţă de teren într-o comună din Ilfov, pe care s-o parceleze și să o revândă. Nu doar că a împumutat de la bancă 20.000 de euro, dar și-a convins și părinţii să se asocieze, folosind o parte din banii câștigaţi de către aceștia din vânzarea unui apartament în Militari. Terenul se află într-o zonă care, la acea vreme, era la început de dezvoltare. Perspectivele de revânzare cu profit erau deci promiţătoare. Și într-adevăr, în scurt timp au apărut cumpărători interesaţi care au oferit un preţ mai mare, dar mult inferior celui sperat. Nu l-a vândut atunci. firme de imobiliare oradea Așteptările s-au diminuat mult după ce criza imobiliară a început să-și arate colţii. Din păcate, pentru Mihai era prea târziu. Astăzi, la 5 ani de la contractarea împrumutului continuă să plătescă 120 euro rată lunară pentru un teren care produce doar... buruieni. Consultanţii imobiliari susţin că într-o asemenea situaţie cea mai bună valorificare cu profit este posibilă doar atribuind plusvaloare proprietăţii - adică prin construirea unei clădiri. De exemplu, un mini-bloc cu mai multe apartamente. Dar asta presupune alţi bani, altă „distracţie”. oradea anunturi